Inmobiliario · Litigios
Si mi edificio tiene 11 años y el terremoto revela fallas de construcción, ¿todavía puede responder la constructora?
Equipo de Litigios · Rivera Robles Abogados
Después del terremoto del 10 de agosto hay una pregunta que seguramente comenzará a repetirse en muchas unidades residenciales de Cali: ¿qué pasa si nuestro edificio ya tiene más de diez años y los estudios que se hagan después del sismo terminan mostrando que había problemas desde su construcción?
Pensemos en un edificio de once años. Hasta antes del terremoto la discusión podía ser relativamente sencilla: la edificación estaba allí, funcionaba y había superado los diez años desde su entrega. Pero ocurre el sismo y aparecen daños importantes. Entonces comienzan las revisiones y surgen preguntas: ¿la cimentación que se construyó corresponde realmente a la que recomendaba el estudio de suelos?, ¿el concreto tiene la resistencia que debía tener?, ¿el acero que encontramos es el que aparece en los planos?, ¿la estructura se construyó exactamente como fue diseñada?
¿Qué son los diez años de garantía?
El numeral 3º del artículo 2060 del Código Civil establece: si un edificio perece o amenaza ruina, total o parcialmente, dentro de los diez años siguientes a su entrega, por vicios de la construcción, del suelo que profesionalmente debieron conocerse o de los materiales, surge la responsabilidad prevista por esa norma. El Estatuto del Consumidor (Ley 1480 de 2011) también establece para los inmuebles una garantía legal de diez años respecto de la estabilidad de la obra.
La Corte Suprema de Justicia ha explicado la importancia de establecer que los daños comprendidos por ella aparezcan dentro de ese período. En SC2847-2019, resultó relevante establecer probatoriamente que los daños habían aflorado durante el término de garantía.
El terremoto ocurrido en el año once no reinicia la garantía. Pero una cosa es afirmar que el terremoto no revive la garantía decenal y otra muy distinta concluir, sin estudiar nada más, que porque el edificio cumplió once años resulta irrelevante descubrir cómo fue realmente diseñado y construido.
¿Por qué importa saber cómo se construyó un edificio cuya garantía ya superó los diez años?
Porque después de un terremoto podemos estar frente a situaciones técnicamente muy diferentes. Puede tratarse de una edificación correctamente construida que sufrió daños por las características del movimiento sísmico. Pero también puede ocurrir que el terremoto nos permita descubrir algo que estaba allí desde mucho antes: una cimentación diferente de la diseñada, un concreto que no alcanzó la resistencia especificada, una cantidad de acero inferior a la prevista, elementos estructurales ejecutados de manera diferente a los planos.
Incluso puede existir una tercera posibilidad: que el terremoto haya producido parte del daño, pero que una vulnerabilidad preexistente haya contribuido a que sus consecuencias fueran mayores. Por eso la pregunta técnicamente interesante deja de ser "¿hubo un terremoto?" y pasa a ser: "¿cómo estaba preparado este edificio para recibir ese terremoto?"
¿Qué pasa si el estudio de suelos decía una cosa y la constructora hizo otra?
La Ley 400 de 1997 establece que los estudios geotécnicos permiten fijar parámetros para el diseño de la cimentación, considerar los efectos del tipo y la estratificación del suelo sobre la onda sísmica, y establecer parámetros para evaluar la interacción entre el suelo y la estructura.
Supongamos que once años después encontramos que la cimentación construida no corresponde a aquella solución. ¿Eso significa inmediatamente que hubo una falla? Tampoco. Puede haber existido una modificación técnicamente válida y debidamente calculada. Por eso debemos reconstruir la historia completa: qué recomendó el geotecnista, qué diseñó el ingeniero estructural, qué fue aprobado, qué se modificó y qué fue lo que realmente se construyó. Si encontramos una diferencia técnicamente injustificada con incidencia en el comportamiento del edificio durante el terremoto, tendremos un hallazgo de enorme importancia.
¿Y si el problema estaba en el diseño estructural o en los materiales?
La investigación debe seguir el mismo camino. Puede ocurrir que exista una deficiencia en el diseño: dimensiones insuficientes, refuerzos inadecuados, errores en las cargas consideradas, problemas en la configuración estructural o incumplimientos de las exigencias sismorresistentes aplicables al momento de construir.
El artículo 2060 del Código Civil incluye expresamente los vicios de los materiales dentro de los supuestos de la garantía decenal. La sentencia SC14426-2016 de la Corte Suprema estudió daños en viviendas en un contexto en el que también había ocurrido un sismo. Finalmente encontró responsabilidad asociada a vicios del suelo, de la construcción y de los materiales, y consideró relevante preguntarse por qué edificaciones que debían responder a determinadas exigencias sismorresistentes presentaron los daños observados.
¿Qué pasa si el edificio tiene once años, pero desde el año siete tenía grietas?
Ese escenario es jurídicamente muy diferente. Supongamos que en el año seis aparecieron fisuras, que en el año siete se repararon, que en el año ocho la administración informó sobre asentamientos. Si encontramos documentación de esas manifestaciones —fotografías, actas del consejo, informes técnicos, facturas de reparaciones— y un estudio especializado puede relacionarlas con la patología que ahora conocemos, tendremos un escenario que merece un análisis completamente diferente.
Para un edificio que hoy tiene once, doce o catorce años, la historia puede ser tan importante como las grietas que estamos viendo hoy. Hay que buscar las fotografías antiguas, revisar las actas de asamblea y del consejo, recuperar informes de administraciones anteriores, revisar reparaciones, estudios estructurales y reclamaciones.
¿Y si durante los primeros diez años realmente nunca apareció nada?
Si la primera manifestación comprendida por la garantía decenal aparece únicamente después de vencidos los diez años, la reclamación fundada en el artículo 2060 enfrenta una barrera temporal muy importante. El terremoto no reinicia el término y el descubrimiento posterior de una deficiencia originaria tampoco convierte la garantía en perpetua. Habrá que determinar quién cometió el eventual error y si la acción concreta permanece vigente. Esa segunda investigación ya excede la pregunta sobre la garantía decenal y debe hacerse caso por caso.
¿Entonces qué preguntas debería hacer una copropiedad antes de contratar el estudio?
¿Qué decía el estudio geotécnico original? ¿Qué cimentación recomendaba y cuál fue finalmente construida? ¿Los planos estructurales coinciden con la estructura real? ¿El concreto tiene la resistencia especificada? ¿El acero corresponde al diseñado? ¿Hubo modificaciones y quién las aprobó? ¿Había fisuras, asentamientos o deformaciones antes del terremoto? ¿Desde cuándo? ¿Qué daños produjo directamente el sismo y cuáles ya existían?
Y una pregunta que puede ayudar a entender buena parte del problema: ¿este mismo terremoto habría producido daños semejantes si el edificio hubiese sido estudiado, diseñado y construido correctamente conforme a las exigencias que le eran aplicables?
Entonces, ¿todavía puede responder la constructora?
Puede existir una responsabilidad que merezca ser investigada. Lo que no podemos afirmar es que descubrir una falla en el año once reactive automáticamente la garantía decenal.
Primero tendremos que establecer si realmente existió una deficiencia originaria y qué incidencia tuvo en los daños. Después, reconstruir la historia del edificio para determinar cuándo comenzaron a manifestarse sus consecuencias.
Por eso, frente a un edificio de once años, yo no comenzaría preguntando únicamente cuándo se venció la garantía. Comenzaría por algo anterior: ¿Qué decía el suelo? ¿Qué se diseñó? ¿Qué se construyó? ¿Con qué materiales? ¿Cómo se comportó el edificio durante estos años? ¿Y qué nos está permitiendo descubrir ahora el terremoto?
Porque después de responder esas preguntas podremos saber si estamos frente a un edificio correctamente construido que sufrió los efectos de un terremoto, o frente a un terremoto que terminó poniendo en evidencia una vulnerabilidad que llevaba años dentro de la edificación. Y jurídicamente, esa diferencia importa.